東大阪市の貸倉庫・貸工場

東大阪市の貸倉庫・貸工場について

東大阪市の貸倉庫は東大阪市は地理的に大阪府の中心に位置しており、東大阪ジャンクションをはじめ、交通の便もいいことから配送センター、営業倉庫等の大型倉庫、企業の支店営業所で商品、サンプル保管も可能な2階建の事務所付き貸倉庫も多いです。高度経済成長期以降農地から区画整理事業で道路幅員も広くなり、大型トラックの通行し易い為、土地開発は貸倉庫等の事業系賃貸物件への開発が進み、同時に地下鉄の新線が開発し、高速道路も整備され現在の状況になっています。
東大阪市の貸工場は東大阪市の中小企業の町であり、ものづくりの町として町工場のイメージどおり中小企業の開設が多く、大企業の企業城下町ではなく、資本関係の無いそれぞれの企業が独自に分業システムを構築し取引のネットワークを構築しています。取引先と近い場所に開設しているケースが多くみられ、それらのほとんどの企業が貸工場を借りているケースが多いです。またまとまって広い面積の工場を借りたり、購入せず、近隣に第2工場、第3工場と分散して貸工場を借りるケースもあります。これは賃貸、売買とも建坪200坪以上の大型の物件が少ない為でもありますが、近隣に分散して開設すると不況時に部分閉鎖し易く不況時のリスク回避にもなります。

東大阪市の貸倉庫・貸工場物件の現状
東大阪市の貸倉庫の現状は配送センター、営業倉庫に使用可能な物件は新築物件に関しての供給は無く、また既存物件も空倉庫は少ないのが現状です。空室が出れば条件次第では比較的早くに契約が決まる状況です。
東大阪市の貸工場の現状は小型、長屋形式の古い貸工場も多い。スレート葺、トイレが和式のままです。区画整理が行われたエリア(水走・加納・長田地区など)ではALC建の中規模以上の物件も多いです。
現在は新規の貸倉庫・工場物件の供給はあまりなく地主が建物を建築せず、事業用定期借地で借主が建物を建築するケースが多いです。

東大阪市の貸倉庫・貸工場の空き状況
貸倉庫の空き状況では、大型の倉庫では空室は少なめ、支店、営業所に使用可能な事務所付き倉庫物件も延50坪以上の2階建物件は一部新築供給があるものの延20坪~25坪前後の2階建物件は新規供給はありません。既存の空室も条件があえば早く空室がうまるケースが多いです。
貸工場の空室物件数は多めです。アットホーム等不動産のポータルサイトの倉庫・工場の登録物件数は大阪市を除くその他の市より圧倒的に多いです。これは賃貸目的での建築物件以外で、廃業で自社物件を賃貸募集するケースがあるからです。ただし自社物件の場合貸主つまり自社の使い勝手を優先して建築または増築されている場合が多く、駐車スペースが少ない、荷さばきスペースが無い、3階建以上の複数階で使い勝手が悪い等このような理由で成約に至るケースはそれほど多くないです。

東大阪市の貸倉庫・貸工場の環境-用途地域について
東大阪の貸工場・貸倉庫が開設している用途地域については準工業地域がほとんどで、工業地域、工業専用地域はエリアは少ないです。その為準工業地域にマンションや建売住宅が建設されるケースも多く音の問題等でそのエリアで工場・倉庫が先に建っていても後から建築した住居の近隣居住者に配慮しなければいけない必要がでてきています。物件を探す場合は周辺の環境も十分調査する必要があり、住宅が近隣にまったく無い物件は希少物件といえます。

東大阪市の貸倉庫・貸工場の環境-立地について
東大阪市の貸倉庫・貸工場の環境、立地ですが、駅近くでも用途地域が準工場地域のエリアもあるため、駅徒歩7分程度の場所でも貸倉庫工場物件がある地区もあります。当然、飲食店舗やコンビニ、金融機関も近くパートの募集にも便利です。ただ一戸建・マンションの住居系建物も多い為、トラックの出入りや、音・振動・臭いが出る業種は気を使います。このことから駅から10分以上離れた倉庫、工場密集地域がやはり人気です。郊外型の駐車場が広いコンビニや飲食店もあるので昼食はこまらないです。

東大阪市の貸倉庫・貸工場-設備について
東大阪市の貸倉庫の場合、2階建大型倉庫であれば貨物用リフトは必須です。2階の床対荷重が低い場合もあるので重い商品の保管には敬遠されます。また借主によって設備を追加するケースも多いです。
東大阪市の貸工場の設備は希望されるのはホイストクレーンが多いです。ただ貸主が設備として設置している場合はほぼ無く、先代の借主が残した物、(いわゆる残置物)を使用します。残置物ですので、借りた時点で動かない、途中で壊れた場合は借主で修理しないといけません。それでも新規にクレーン設備を工事する場合に比べると安価ですのでホイストクレーンの残置物があれば重宝されます。

東大阪市の貸倉庫・貸工場-賃料について
東大阪市の貸倉庫・貸工場の賃料価格帯ですが、具体的な数字の言及はできませんが、当たり前ですが大阪市内に近いほど賃料は高くなります。
安めの設定であれば空室の期間も短く成約に至るケースもあります。安い設定でも築年数が古く改装されていない場合は相場より安い設定でも決まりません。逆に改装で設備最新、室内ピカピカでお家賃高く設定してもなかなか成約に至りません。借主さんの予算オーバーの場合が多く相場より少し高めの設定がいいです。

東大阪市の貸倉庫・貸工場-エリア1
東部・水走、加納地区-工場・倉庫が多い地域
メリット:再開発による区画整理がされており道路幅員も広く大型トラックの出入りもしやすいです。住居系の建物も比較的少なく、阪神高速・水走IC・中野ICは比較的近いエリアです。
デメリット:中央大通りが長田JCTから東でこのエリアまでが慢性的に渋滞します。電話番号の市外局番が072の地域の為、全国展開の企業様で新規出店の支店・営業所で大阪の市外局番をどうしても06でとりたい場合は大阪市に隣接する荒本西・長田地区以西を希望する場合があります。

東大阪市の貸倉庫・貸工場-エリア2
西部・長田地区-倉庫・営業所が多い地域
メリット:文具団地を有し、近畿自動車道、阪神高速をつなく東大阪JCTもあり交通の便では東大阪有数の便利な地域、エレベーター付の貸事務所、オフィスビル・レンタルオフィスも多い地域です。道路幅員も広く電話番号市外局番も06番が取得可能、支店・営業所も多く規模が大きめの事務所付き倉庫が多いです。
デメリット:家賃設定は東大阪では高め、地価も高めです。延20~30坪程度の事務所倉庫は物件少なく、空室がでればすぐ決まります。

東大阪市の貸倉庫・貸工場-エリア3
西部・高井田地区-町工場のイメージが一番ピッタリくる地域
メリット:大阪市に隣接し、エリアより北に中央大通り、阪神高速・高井田ICがあり交通に便利。
デメリット:小規模物件ではスレートの古い物件が多い、中規模以上の物件は賃貸は少なく、自社物件が多い印象です。新築物件の供給もあまりありませんが、事務所付き倉庫物件であれば、新築供給されれば規模にかかわらず早期満室になります。 自社工場廃業から建売ミニ開発に建て替えがあるので周辺環境に注意が必要です。

東大阪市の貸倉庫・貸工場-その他の地区
東大阪市の貸倉庫・貸工場でその他のエリアとしては東大阪南部であれば平野区と隣接している柏田・衣摺地区・中西部であれば高井田エリアに近い川俣地区・同じく中西部地区で中央線長田駅とJR徳庵駅の間の楠根・稲田地区があります。それぞれ大型の物件は少なく、かつ貸倉庫より貸工場で平屋で連棟・長屋の貸工場がたくさんあるイメージです。比較的空室が多いです。他このようなエリアによらず住宅地域でも小型の貸物件もあり近隣居住の方が契約される場合もあります。

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